3 הצעדים להתחדשות עירונית
1
שלב ראשון
הכנה, למידה
ובדיקה ראשונית
לפני שמתחילים פרויקט של התחדשות עירונית, עלינו לדעת שיש מספר מסלולים אשר באמצעותם ניתן לבצע פרויקט. השלב הראשון יהיה להגיע לפגישה במשרדי המינהלת על מנת לבדוק האם בכלל הבניין/מתחם שלכם מיועד להתחדשות עירונית, חובה לבצע מספר בדיקות גם מול הגורמים המתכננים, על מנת לדעת לגבי האפשרויות העומדות בפניכם.
ראשית, נציג בפניכם את המסלולים הקיימים ומה ההבדלים ביניהם:
פינוי בינוי
פינוי בינוי הינו הליך של הריסת מבנים ישנים והחלפתם בבניית בניינים חדשים, איכותיים ומודרניים. פינוי בינוי מהווה פתרון למחסור בשטחים למגורים, להזדקנות אזורים ומבנים ומאפשר יצירת עתודות למגורים תוך שמירה על שטחים פתוחים ואספקת שירותים ציבוריים נאותים.
מסלולים אפשריים לקידום תכניות פינוי בינוי
- פינוי בינוי
כל הבניינים החדשים נבנים על הקרקע שהתפנתה בעקבות הריסת הבניינים הישנים, במסלול זה מפנים הדיירים את בתיהם ועוברים לדירות שכורות (על חשבון היזם) ובתום הבנייה חוזרים לדירה חדשה במתחם החדש. - בינוי פינוי בינוי
במקרים בהם קיימת "קרקע משלימה" ניתן לקדם פרוייקט של בינוי – פינוי בינוי. קרקע משלימה היא תוספת קרקע שהמדינה מקצה במכרזי התחדשות עירונית כדי להשלים את מספר יחידות הדיור הנדרש להפיכת הפרויקט לרווחי ליזמים. במקרים אלו מקבלים בעלי דירות דירה חדשה במתחם אחר במקום הדירה אותה הם מפנים. - מסלול רשויות
פרויקט של פינוי ובינוי, שבמסגרתו הרשות המקומית (יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) , מובילה פרויקטים של פינוי בינוי מטעם הרשות, משלב התכנון ועד שלב הביצוע. הרשות המקומית בוחרת באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים לשכונה/לעיר) ולאחר מכן הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית מכריזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. במסלול זה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעניקה מימון חלקי או מלא לקידום תוכנית. - קידום פרויקט פינוי בינוי/ בינוי-פינוי-בינוי
בהתאם לתוכנית המתאר העירונית רצ/2030 יש צורך בהתאמה למסמכי מדיניות כתנאי הכרחי לקידום תוכניות הכוללות תוספת יח"ד ו/או שטחים למגורים.
- פינוי בינוי
משך הזמן של תהליך פינוי בינוי
בתהליך ישנם שלושה שלבים עיקריים:
- אישור התוכנית (תכנון) במקביל להסדרת הנושא הקנייני (בעלויות).
- הסדרת היתרים ורישוי
- ביצוע הבנייה ואכלוס.
דרישות סף למימוש פרויקט ובינוי ע״פ חוק
- הסכמה של רוב מיוחס מבעלי הדירות במתחם.
- בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות.
- אישור מוסדות התכנון של הרשות המקומית.
חשוב להדגיש!
פינוי בינוי הינו תהליך שלוקח זמן באופן יחסי, מכיוון שהוא כרוך בשילוב בעלי עניין רבים ואבני דרך מרובות יותר מאשר פרויקט במסלולי התחדשות אחרים. נדרשות מספר שנים על מנת לקדם תכנון מיטבי והסדרת רישוי והיתרים, ומספר שנים נוסף עד סיום הבנייה.
התחדשות בניינית
התחדשות בניינית היא תוכנית חדשה שנועדה ליצור מסגרת תכנונית להתחדשות בנייני המגורים כמענה משלים להתחדשות המתחמית בעיר (פינוי-בינוי), ושמירה על אופיים של האיזורים הפנים שכונתיים בדגש על מרכז העיר הוותיק. זאת באמצעות שימוש במתווים ייעודיים וניוד זכויות לבניה החדשה המתוכננת בעיר. תכליתה הינו מתן מענה לצורכי חיזוק מבנים לרעידות אדמה שיחליף את תמא 38.
התוכנית להתחדשות בניינית הינה בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה. נכון לתחילת 2024 התוכנית נמצאת בדיונים בוועדה המחוזית לקליטה ודיון להפקדה.
תוכנית ההתחדשות הבניינית היא תוכנית כלל עירונית שמקודמת על ידי העירייה יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית תהווה תחליף בידי הרשות המקומית לתמ”א 38 שעתידה לפוג בראשון לציון בחודש מאי 2026. כאמור, הסמכות לאישור התוכנית הינה בוועדה המחוזית.
התוכנית להתחדשות בניינית מבוססת על עקרונות המדיניות להתחדשות עירונית של ראשון לציון ועל תכנית המתאר של העיר רצ/2030. התוכנית חלה על כלל שטח העיר.
מטרת התוכנית הינה לעודד את חידוש המרחב העירוני, לחזק ולמגן מבנים מפני רעידות אדמה תוך שמירה על מאפייני המרקם והמבנה העירוני הקיים.
הוועדה המקומית, בהתאם למגמות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, מעודדת התחדשות עירונית בעדיפות למתווה של הכנת תוכנית בניין עיר (תוכנית "פינוי בינוי”) באופן המאפשר ראייה תוכנונית כוללת, המשקללת צרכי ציבור ותשתיות בשטח המתחם, וכוללת על פי רוב מספר חלקות סמוכות בעלות מאפייני בינוי דומים.
עם זאת, על מנת לאפשר מענה לבניינים אשר אינם יכולים להתחדש כמתחם פינוי בינוי, התוכנית להתחדשות בניינית מהווה כלי להתחדשות בניין בודד/ים (בדומה למתכונת תמ”א 38) אשר מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה בסמכות הוועדה המקומית.
התוכנית הובאה לדיון במליאת הועדה המקומית באפריל 2023 בסופו הוחלט פה אחד על קידומה והמלצה להפקדת מסמכי התכנית בוועדה המחוזית מרכז.
התוכנית צפויה להתאשר בוועדה המחוזית בכפוף לשינויים שיידרשו על ידה.
חשוב להדגיש!
מטרתה המרכזית של התוכנית היא לתת חלופה במקום תמ"א 38 עת יפוג תוקפה בחודש מאי 2026. נכון להיום אין מניעה להמשיך ולקדם בקשות להיתר על פי תמ"א 38 המאושרת. עם אישורה של התוכנית הבניינית בוועדה המחוזית ובהתאם לעקרונותיה ניתן יהיה לקדם היתרי בנייה בתחולתה.
תמ״א 38
תמ״א 38 הינה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. והיא מאפשרת לבעלי דירות במבני מגורים ישנים, לחזק את הבניין שלהם בעזרת מגוון תמריצים כלכליים ותכנוניים. תקפה בראשון לציון עד מאי 2026.
-
דרישות סף למימוש פרויקט מסוג תמ"א 38
- היתר בנייה של הבניין הוצא לפני ה-1.1.1980.
- בדיקת מהנדס וקביעה כי הבניין אינו עומד בדרישות התקן הישראלי ת"י 413 תכן עמידות מבנים ברעידת אדמה.
- הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף לקידום הפרויקט.
- הבניין אינו מיועד להריסה על פי תוכנית או צו של בית משפט.
לטבלת מעקב פרויקטים תמ"א 38 בראשל"צ
*שימו לב: טבלה זו מתעדכנת דרך אתר הוועדה המקומית ראשון לציון.
לכן, לאחר מעבר לאתר יש להיכנס ללשונית תכנון העיר ⇐ טבלת מעקב בקשות היתרי בניה.
2
שלב שני
התארגנות בעלי דירות
ובחירת נציגות בעלי דירות
כדי לקדם פרויקט של התחדשות עירונית על בעלי הדירות להתארגן מראש, ולבחור נציגות מוסכמת מטעמם, שתפקידה יהיה לייצג את האינטרסים שלהם מול היזם/קבלן ואנשי המקצוע.
הנציגות של בעלי הדירות פועלת בהתנדבות מלאה וללא כל תמורה
מטרת הנציגות הינה לשמש גורם מקשר בין בעלי הדירות לבין כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט.
תהליך בחירת הנציגות
כל בעל הדירה בבניין הוא בעל זכות להציע את מועמדותו לנציגות. על הליך בחירת הנציגות להתנהל בצורה שקופה ובאופן דמוקרטי.
- יש לקבוע תאריך ספציפי לקיום אסיפה כללית של כל בעלי הדירות בבניין ולוודא כי כולם קיבלו את ההודעה על האסיפה, שבה תיקבע הנציגות.
- במהלך המפגש יינתן הסבר מורחב על מטרת ותפקיד הנציגות ואז תתבצע בחירה של הנציגות על פי רוב בעלי הדירות.
- בסיומו של ההליך, בעלי הדירות יחתמו על כתב הסמכת ״נציגי הבית המשותף״ והנציגים שנבחרו יחתמו על כתב התחייבות ״חברי נציגות הבית המשותף״.
מסמכים נלווים:
תפקיד הנציגות
- סיוע בארגון בעלי הדירות ובניית הסכמות ביניהם.
- על הנציגות להוביל משא ומתן והתתקשוריות עם בעלי המקצוע, על ידי עריכת הליכים מוסדרים ובעזרת ליווי מקצועי (עורך דין מלווה/מינהלת התחדשות עירונית).
- על הנציגות לאסוף מידע על הצרכים והרצונות השוטפים של כל בעלי הדירות בהקשר של הפרויקט.
- על הנציגות להביא בפני בעלי הדירות סוגיות מהותיות שעליהן צריך לקבל החלטות.
- על הנציגות לעדכן באופן שוטף את בעלי הדירות בסטטוס הפרויקט תוך כדי הקפדה על תיעוד מסודר של ישיבות ומפגשים.
- על הנציגות לייצג את הסוגיות שעולות מבעלי ההדירות, מול בעלי המקצוע במטרה לקבל מענה הולם ופתרונות.
חשוב להדגיש!
הנציגות אינה מוסמכת לקבל בעצמה החלטות בפרויקט, אלא היא מהווה גורם שאמור לייצג ולהעביר מידע בין היזם/קבלן והרשות המקומית לבין בעלי הדירות, ולהפך.
3
שלב שלישי
בחירת בעלי מקצוע
פרויקט התחדשות עירונית הינו פרויקט מורכב, המגלם בתוכו הליכים משפטיים ומקצועיים אשר דורשים ליווי מקצועי ומשפטי, לאורך כל שלבי הפרויקט.
בחירת עורך דין מלווה
בחירת עו"ד מלווה מטעם בעלי הדירות תורמת רבות ליכולת של בעלי הדירות להצליח בתהליך.
שכרו של העו"ד ישולם לרוב על ידי היזם או הקבלן ולא ע"י בלי הדירות.
תפקידו העיקרי של עורך הדין בא-כח בעלי הדירות:
1. מתן ייעוץ באופן שוטף, ייצוג משפטי ומתן סיוע לבעלי הדירות, באמצעות נציגות בעלי הדירות, בשלבי קידום ותיכנון הפרויקט.
2. ניהול מו"מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הדירות במהלכו, כולל מתן הערות למסמכי ההתקשרות בין היזם לבין בעלי הדירות.
3. הכנת הסכמי התקשרות סופיים עם היזם/קבלן וכן עם נותני שירות אחרים.
4. מתן סיוע לבעלי הדירות בטיפול מול דיירים סרבנים, כולל התחלת הליך נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ובפני כל סמכות שיפוטית אחרת, עד להשלמה ומיצוי התביעות.
5. מתן ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הקשור לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט, עד לחתימת הסכם ליווי אשר מחייב מתן התייחסות לבטוחות שיימסרו לבעלי הדירות בפרויקט.
6. סיוע לנציגות בעלי הדירות באיתור/ בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הדירות.
7. מעקב אחרי ביצוע ההתחייבויות של היזם/הקבלן הנבחרים בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הדירות.
8. ליווי ומתן מענה שוטף לבעלי הדירות בסוגיות שונות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.
מסמכים נלווים:
בחירת מפקח מטעם בעלי הדירות
תפקידו של המפקח מטעם בעלי הדירות יבוצע לרוב בשלבים אלה:
- לפני קבלת היתר בניה – מעורבות בשלב תכנון הפרויקט. על אחריות המפקח לבדוק ולבקר את תהליך התכנון בהתאם לתמורות המוסכמות עם בעלי הדירות.
- לבצע בקרה להתאמת הבקשה לקבלת היתר בנייה ולדאוג לעמידה בלוחות הזמנים בהתאם להתחייבויות ההסכם.
- לאחר קבלת היתר בניה- פיקוח כולל על ביצוע העבודות בפרויקט. על המפקח לוודא שהקבלן/יזם עומד בלוחות הזמנים של הפרויקט כפי שנקבע בהסכם, לעקוב ולבקר אחר אופן ביצוע עבודות הבנייה ולוודא תיקון ליקויים/נזקים שהתגלו על ידו ואינם תואמים את תוכנית הבנייה.
באחריות המפקח להעביר אחת לחודש דיווח שוטף לנציגות הבניין בדבר שלבי ההתקדמות בפרויקט. - לאחר סיום העבודות בבניין- ליווי בעלי הדירות בעת מסירת הדירות, המפקח אחראי לוודא כי כל הליקויים או הנזקים שהתגלו במהלך הבנייה תוקנו על ידי היזם או הקבלן וכי הדירות מוכנות למסירה על פי שביעות רצונם של בעלי הדירות.
בחירת יזם/קבלן
על מנת לבחור בההצעה הטובה ביותר, רצוי לקיים השוואה ולנהל מו"מ עם הקבלן/יזם על מנת להבטיח עבור בעלי הדירות את התמורה האופטימלית ביותר.
- סוגי הביטחונות שניתנו על ידי היזם/קבלן במהלך הפרויקט.
- התמורה המובטחת על ידי היזם/קבלן כולל בין היתר גודל הדירה החדשה שתתקבל אחר סיום הפרויקט.
- איכות הבנייה וחומרי הגלם.
- תמורות נוספות כגון חניה, מרפסות וכו' בסיום הפרויקט.
- משך זמן הבנייה אליו מתחייב הקבלן/יזם.
- גובה התשלום התחזוקה החודשי הצפוי והאם קיים פיתרון מצד היזם/קבלן להורדת מחיר האחזקה.
- מיקום הדירה החדשה בהשוואה לדירה הקיימת- במידה ומדובר על פרויקט תמ"א הריסה ובניה או פרויקט פינוי בינוי.
